L'acqureur d'un bien immobilier doit acquitter des frais de notaire dont une partie est fixe et une autre variable.
Malheureusement, au moment de la rdaction de cet article, les frais d'achat notaris d'un bien caractre cologique sont les mmes que pour n'importe quel autre bien immobilier !
La rmunration des notaires s'effectue donc par rfrence un tarif unique.
L'acqureur paie donc les mmes frais pour le mme acte, quelque-soit le notaire choisi.
A noter que contrairement la rumeur, les frais ne sont pas plus levs si vendeur et acqureur choisissent de passer chacun par son notaire.
Les notaires se partagent alors l'molument que vous rglez selon des rgles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.
Emoluments fixes
Ils sont calculs en fonction des formalits administratives, qu'il accomplit en votre nom, pour mener l'achat terme.
Ce sont des moluments de formalits.
Emoluments variables
Ils sont calculs en fonction d'un barme dgressif, inversement proportionnels aux tranches de prix.
Plus le bien est cher, plus le taux diminue.
TVA
A ces divers tarifs d'moluments s'ajoutent la TVA (19,6 % au moment de la rdaction de cet article).
La rmunration des notaires s'effectue par rfrence un tarif unique. L'acqureur paie donc les mmes frais pour le mme acte, et ce quelque soit le notaire choisi. De plus, les frais ne sont pas plus levs si jamais vendeur et acqureur choisissent d'avoir chacun son notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l'molument selon les rgles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.
D'une manire gnrale, on peut avancer que les frais de notaire reprsentent environ 7 8 % du prix d'acquisition pour l'achat d'un logement ancien.
Toutefois, ce calcul des frais est fait hors frais d'hypothque ou de privilge de prteur de deniers.
Le notaire doit obligatoirement remettre l'acqureur une note dtaille des droits, lors de la clture du dossier.
DOSSIER
Statut et attributions Europennes du Notaire
Les notaires sont des organes de l'administration de la justice prventive.
Dans les systmes juridiques des Etats membres de l'Union Europenne du continent europen, les notaires assument des tches dans le domaine de l'administration de la justice prventive. Dans le systme judiciaire de ces Etats, l'administration de la justice prventive (y compris la juridiction gracieuse et les procdures extrajudiciaires) est juxtapose l'administration de la justice civile dans le domaine du contentieux, et la juridiction pnale. Elle a pour objectif de faonner les relations juridiques entre les citoyens de telle sorte, que les intrts lgitimes des personnes concernes par les transactions juridiques soient garantis. La sauvegarde de la scurit juridique et celle de la paix juridique sont d'intrt public. L'administration de la justice prventive, tout comme l'administration de la justice dans le domaine du contentieux, est donc une mission publique de l'Etat. C'est la raison pour laquelle l'Etat confre de telles missions des titulaires d'un office public, savoir aux notaires et aux juges qui agissent en tant que "juges de l'amiable".
L'administration de la justice prventive consiste notamment faonner les relations contractuelles et organiser le systme des registres dans le domaine du droit immobilier et du droit des socits (livre foncier, registre de commerce, registre des associations et des coopratives). S'y ajoutent la liquidation patrimoniale dans le cadre d'une procdure de succession ainsi que le droit de la famille. Dans ces domaines, l'intervention d'officiers publics - savoir des juges et des notaires - est obligatoire. La coopration entre les organes de l'administration de la justice prventive en vue d'organiser les rapports juridiques sert viter des litiges et partant, dcharger les organes de la juridiction contentieuse. Afin de pouvoir accomplir ces fonctions publiques dans l'intrt des citoyens, les juges et les notaires sont tenus, de la mme manire, de rester impartiaux et neutres.
Les notaires - tout comme les juges - sont strictement soumis un certain ordre juridique et des rgles de procdure dtermines. Ces ordres juridiques et rgles de procdure varient d'un Etat membre l'autre ; le point commun tant le rle majeur des notaires dans le cadre de ce domaine de l'administration de la justice.
Les attributions des juges et des notaires sont limites au propre territoire national, comme c'est le cas galement pour d'autres officiers publics. Il est donc interdit au notaire d'exercer son activit sur le territoire d'un autre Etat; tout acte dress en dehors de son territoire national ne produirait alors aucun effet juridique.
Il revient aux seuls Etats d'admettre des exceptions ce principe en vue de faciliter une coopration plus troite des officiers pour ce qui concerne les affaires de droit civil (voir par exemple le § 11 a de la Loi fdrale relative au Notariat).
L'authentification notariale des actes
L'activit principale des notaires est l'authentification des actes juridiques, le conseil et l'assistance dispenss aux parties avant l'authentification de l'acte et dans le cadre de l'excution de celui-ci, c'est dire avant l'inscription au livre foncier ou au registre de commerce. Plus gnralement, le notaire est tenu de dispenser une assistance juridique qui se caractrise par son intervention qualifie lorsqu'il s'agit de contrats passs par des particuliers. Cette assistance sert garantir et protger ces contrats, tant dans l'intrt des particuliers concerns que dans l'intrt public. Le notaire contribue ainsi assurer la scurit juridique et prvenir les litiges.
L'acte notari sert protger les parties contre toute conclusion prcipit d'un contrat en cas d'actes juridiques risqus (fonction d'avertissement). La lecture de l'acte avant la signature de celui-ci permet en effet d'assurer de manire institutionnelle la protection des parties contre toute prcipitation dans la conclusion du contrat, ainsi que le conseil sur la porte juridique de la transaction. S'y ajoute la fonction de garantie de preuves qui rpond non seulement l'intrt des parties, mais aussi l'intrt gnral. Cela inclut, par exemple, une tenue des registres en bonne et due forme.
L'authentification notariale des actes ne se limite pas la lgalisation (= certificat d'authenticit) des signatures apposes sur un texte prsent au notaire. La procdure d'authentification notariale englobe plutt l'entretien du notaire avec les parties et l'explication des points pouvant dclencher un conflit. Pendant cet entretien, le notaire leur prodigue des conseils sur la situation juridique et les diffrentes possibilits juridiques pour laborer l'acte; il rdige le projet d'acte selon les attentes des intresss et explique son contenu avant que les parties le signent. Ensuite, il procde l'excution de ce dernier. En d'autres termes, il ralise le contenu du contrat auprs des registres et des autorits.
Pendant l'authentification, le notaire doit essayer de trouver une solution approprie qui concilie les intrts parfois opposs des parties. Il n'est jamais le conseiller ou l'assistant d'une partie. Au contraire, il doit toujours tenir compte des intrts de toutes les personnes concernes et raliser les intrts en jeu dans la mesure du possible. Il suffit donc d'avoir recours un seul notaire pour raliser une transaction avec plusieurs intresss - un contrat de vente sur un bien immobilier par exemple. Cela dmontre que le conseil du notaire se distingue fondamentalement de celui fourni par un avocat, dont la mission consiste dfendre les intrts d'une seule partie. En effet, si le notaire a l'impression que le but est de dfavoriser une partie sur le plan juridique, il lui est interdit de procder l'authentification. De cette manire, le notaire protge tout particulirement les intresss intellectuellement ou conomiquement plus faibles contre toute conclusion prcipite d'un contrat. Ainsi, il accomplit sa mission dvolue par l'Etat: garantir le faonnage quitable de la transaction juridique et contribuer de manire prventive la protection des consommateurs.
L'authentification constitue un processus homogne commenant par la prparation de l'acte lors de l'entretien avec les parties, et allant jusqu' l'excution des actes. Ce processus ne peut tre divis artificiellement en plusieurs activits.
L'activit du notaire ne se limite aucunement l'tablissement purement physique de l'acte en apposant son sceau officiel. Le notaire est seul responsable de l'exactitude du contenu de l'acte et de l'ensemble de la procdure, du dbut jusqu' la fin. Dans cette optique, il n'est pas admissible de dlguer des activits individuelles d'autres professionnels. Si les parties ou leurs conseillers juridiques ou fiscaux prsentent des projets d'actes qu'ils ont rdigs eux-mmes, le notaire doit en vrifier le contenu et dresser l'acte ou bien refuser de le recevoir.
La simple lgalisation des signatures et des copies est seulement une fonction annexe du notaire qui a galement t dlgue au notaire comme organe de l'administration de la justice. En effet, ce n'est pas la "notarisation" de documents qui est au cour de la mission des notaires du continent europen, mais l'authentification des actes, y compris le conseil et l'assistance extensifs et qualifis dispenss aux intresss. Le notaire est responsable non seulement de la forme, mais aussi du contenu des actes qu'il rdige.
Les lgislateurs nationaux ont prescrit l'authentification notariale dans des domaines auxquelles les intresss attachent en principe une importance sur le plan personnel et/ou conomique. Ces domaines constituent en particulier le droit immobilier, le droit des socits, le droit de succession et le droit de la famille. A titre d'exemple, l'acte notari est obligatoire pour le contrat de vente portant sur un bien immobilier, la constitution de socits de capitaux, les dispositions adoptes par les conjoints en cas de dcs et la conclusion de contrats de mariage. Objectivement, il est dans l'intrt de chaque citoyen - et partant dans l'intrt gnral - d'viter tout litige dans ces domaines juridiques particulirement importants, en ayant recours au notaire. En outre, l'Etat, porte, quant lui, un intrt ce que les transactions juridiques se droulent de manire rgulire et fiable dans ces domaines d'activit, tant donn que les biens protgs par la loi, tels que les biens fonciers et les statuts familiaux et juridiques sont troitement lies l'intrt gnral. C'tait la raison pour laquelle ces domaines d'activit ont t "retirs" des relations juridiques prives effrnes pour tre soumis l'administration prventive de la justice qui, elle, traduit directement et spcifiquement l'autorit publique.
L'acte notari
L'acte notari est le produit de l'authentification. L'acte produit des effets d'une envergure qui, elle, est seulement confre aux dcisions judiciaires. Outre les tribunaux et les notaires, il n'existe aucune institution qui est comptente pour tablir des titres juridiques produisant des effets analogues.
Valeur probante
L'acte notari constitue la preuve intgrale de l'opration authentifie (soit la dclaration de volont, soit les faits rels). De cette manire, la libre apprciation des preuves est restreinte. Il est seulement admissible de contester le document authentique si l'on prouve que son contenu a t incorrectement authentifi (faux en criture). La preuve selon laquelle la dclaration authentifie n'a pas t faite ou qu'elle a eu un autre contenu n'est pas admissible.
Cette valeur probante particulire dont bnficie l'acte authentique est la mme que celle de la preuve littrale, conformment la loi des pays du continent europen. Dans les pays ayant la tradition juridique du "common law" et s'appuyant avant tout sur la preuve par tmoins, l'acte devient progressivement une ralit comme moyen de preuve fiable.
Force excutoire
De surcrot, l'acte notari a une force excutoire. Ou elle existe "per se", comme c'est le cas en droit franais, ou elle rsulte d'une dclaration spciale du dbiteur qui dclare s'assujettir l'excution force immdiate par rapport aux droits qui y sont prciss. L'acte notari est un titre excutoire dont la force excutoire a la mme qualit qu'une dcision judiciaire. Dans la pratique, l'acte notari est un moyen de garantie rpandu pour les oprations de prt et l'excution d'obligations contractuelles de paiement.
La raison pour laquelle l'assimilation des actes authentiques excutoires aux dcisions judiciaires est galement reconnu en droit communautaire, rside dans le fait que l'acte authentique est le rsultat d'une activit intellectuelle et d'valuation exerce par un titulaire d'un office public, et que cet acte est, par consquent, une manation de l'autorit publique.
De mme, les restrictions imposes l'utilisation de l'acte dans un cadre transfrontalier sont identiques, qu'il s'agisse de dcisions judiciaires ou d'actes notaris excutoires. En effet, tous deux sont excutoires dans le seul Etat membre duquel ils manent (principe de la territorialit relevant du droit international public). Ni la dcision judiciaire rendue par un tribunal allemand ni l'acte dress par un notaire allemand ne peuvent tre excuts per se dans un autre Etat membre. Aucun Etat n'est oblig d'admettre l'excution d'un acte notari tabli dans un autre Etat. Cela tient au fait que les actes notaris rsultent de l'activit publique des officiers publics.
Ce principe est aussi toujours valable dans l'Union europenne. Pour amliorer la libre circulation des dcisions judiciaires et des actes authentiques, les Etats membres ( l'exception du Danemark) ont adopt le Rglement No 44/2001 du Conseil du 22 dcembre 2000 qui transpose la Convention de Bruxelles de 1968 en droit communautaire. L'art. 57 du Rglement dispose que les actes authentiques reus et excutoires dans un Etat membre sont, sur requte, dclars excutoires dans un autre Etat membre, conformment la procdure applicable aux dcisions judiciaires. Toutefois, pour tendre la force excutoire d'un acte notari tranger au territoire national, le concours de l'Etat requis, savoir l'Etat o l'acte doit tre excut, est toujours ncessaire. Ce dernier marque son accord, dans la dclaration constatant la force excutoire du titre tranger (exequatur), afin que l'acte puisse tre excut sur son territoire. Lors des dbats portant sur le Rglement No 44/2001, les Etats membres ne pouvaient pas se mettre d'accord pour supprimer l'exigence de l'exequatur au niveau intertatique. C'est la raison pour laquelle les dcisions judiciaires et les actes notaris tablis au del des frontires du territoire national continueront tre considrs comme des actes souverains d'autres Etats qui ne sont pas accepts sur le territoire national sans le concours des propres officiers publics et ceci, en dpit de la simplification de la procdure d'exequatur.
Autres activits notariales
Le notaire s'est vu confrer d'autres activits par le lgislateur, activits, qui peuvent seulement tre exerces par un officier public indpendant qui accomplit une mission de service public. Il s'agit en quelque sorte d'un "outsourcing" de tches qui reviennent l'origine au juge, ou de missions de service public qui seraient sinon accomplies par les tribunaux ou par d'autres autorits publiques.
En droit allemand, ces tches consistent, entre autres, :
- constater la force excutoire de certains actes sous seings privs, tels que les compromis conclus par les avocats et des sentences arbitrales dont la teneur a t convenue,
- dlivrer des certificats sur l'existence et le statut juridique de socits inscrites au registre de commerce ; ces certificats jouissent de la force probante,
- dresser acte de toute dclaration tenant lieu de serment, comme c'est le cas dans la procdure en vue d'obtenir le certificat d'hritier par exemple ;
- conserver des objets de valeur dans le cadre de rapports juridiques qui relvent du droit public; la conservation est comparable au dpt par le tribunal ;
- exercer des pouvoirs de juge dans des procdures de conciliation notariale amiables en ce qui concerne la transition des droits rels relatifs la proprit immobilire et foncire;
- tenter de procder, en leur qualit d'organisme de conciliation reconnu, une conciliation obligatoire dans le cadre de litiges de faible importance ;
- accomplir de nombreux devoirs de communication et de coopration vis--vis des autorits publiques, tels les devoirs de notification l'gard de l'administration des finances publiques.
Diffrences par rapport la profession d'avocat
Le notaire n'est pas un genre spcial d'avocat. En effet, la fonction notariale ne constitue pas une qualification supplmentaire ou une spcialisation pour les avocats non plus. La nature de la profession d'avocat et celle de la fonction notariale se distinguent fondamentalement.
La profession d'avocat est la profession librale classique sur le march des services de "conseil juridique". Chaque juriste peut demander l'admission au barreau. La mission de l'avocat consiste conseiller et reprsenter ses clients devant les tribunaux et les autorits publiques. Ce faisant, l'avocat est tenu de dfendre uniquement les intrts de son client. Si l'avocat prend en considration les intrts de la partie adverse de son client ou s'il adopte simplement une position neutre, il se voit accus de trahison des intrts de la partie reprsente. Cette trahison est suivie de sanctions disciplinaires et pnales. L'avocat intervient sur mandat du client selon les rgles de droit civil. Il assume galement la responsabilit contractuelle de tout dommage caus par lui. Il peut galement refuser d'accepter un mandat. Les honoraires d'avocat sont calculs selon un barme des tarifs de la profession. L'avocat n'est toutefois pas oblig de s'en tenir, et il peut revoir ses honoraires la hausse en fixant un taux horaire. A la fin de son activit professionnelle, il peut "aliner" sa clientle et le Good will de son cabinet.
Le notaire, en revanche, est un titulaire d'un office public indpendant. Il est nomm par l'administration judiciaire de l'Etat aprs avoir accompli un stage professionnel prparatoire. Il se voit attribuer le sige de son office. Le nombre des nominations de notaires rpond aux exigences d'une bonne administration de la justice. Les candidats sont recruts par voie de concours selon le principe de la slection du meilleur candidat. Le notaire n'est pas le reprsentant d'une partie, mais le conseiller neutre et impartial des personnes concernes. La non-observation de la stricte neutralit est considre comme une violation des devoirs et obligations qui lui incombent. Le notaire est oblig d'exercer sa fonction; cela signifie qu'il ne peut pas refuser de recevoir un acte. En effet, il est obliger de l'authentifier. A noter que l'activit notariale n'est pas fonde sur un contrat de droit priv conclu avec le/les client(s). A l'instar du juge, le notaire est soumis au contrle de l'Etat et au pouvoir disciplinaire de l'administration judiciaire du Land. Du point de vue du droit pnal, le notaire est trait de la mme manire que les autres officiers publics. Ainsi, les principes de la responsabilit de l'Etat s'appliquent toute violation des devoirs et obligations lis aux fonctions. En l'absence de contrat avec le client, il n'existe pas de responsabilit contractuelle. Les honoraires du notaire sont calculs selon la Loi relative aux frais de procdure qui vaut galement pour les tribunaux. Le notaire ne doit en aucun cas convenir des tarifs qui varient de ceux prvus par cette loi. Les fonctions de notaire cessent par renonciation l'exercice des fonctions; il est impossible d'aliner l'office. Enfin, contrairement l'avocat, le notaire est soumis de nombreuses restrictions, mme dans sa vie prive. Ces restrictions sont censes assurer son indpendance et son impartialit.
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