Vous louez un bien immobilier cologique ?
Les charges et rparations locatives sont souvent un sujet de discorde entre locataires et propritaires !
Vous tes malgr tout soumis aux mmes obligations que les autres.
Il est donc conseill d'annexer au bail le document ci-dessous, signes par chacune des parties.
Ce document est le rsultat de la jurisprudence sur ces litiges, on peut donc le considrer comme une rfrence sur laquelle s'appuyer pour la majorit des affaires juges par les tribunaux comptents.
Cela permettra de s'y rfrer en cas de diffrent en conomisant les frais d'un procs.
CHARGES RECUPERABLES
Dcret n°87-713 du 26 aot 1987, pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 dcembre 1986
Art. 1er - La liste des charges rcuprables prvue l'article 18 de la loi du 23 dcembre 1986 susvise figure en annexe au prsent dcret.
Art. 2 - Pour l'application du prsent dcret :
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurs par le bailleur en rgie et les services assurs dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le cot des services assurs en rgie inclut les dpenses de personnel d'encadrement technique. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dpenses rcuprables et les autres dpenses,
b) Les dpenses de personnel rcuprables correspondent la rmunration et aux charges sociales et fiscales.
c) Lorsque l'entretien des parties communes et l'limination des rejets sont assurs par un gardien ou un concierge, les dpenses correspondant sa rmunration, l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges rcuprables concurrence des trois quarts de leur montant.
d) Lorsque l'entretien des parties communes et l'limination des rejets sont assurs par un employ d'immeuble, les dpenses correspondant sa rmunration et aux charges sociales et fiscales y affrentes sont exigibles, en totalit, au titre des charges rcuprables.
e) Le remplacement d'lments d'quipement n'est considr comme assimilable aux menues rparations que si son cot est au plus gal au cot de celles-ci.
ANNEXE
LISTE DES CHARGES RECUPERABLES
I - Ascenseurs et monte-charge
1. Dpenses d'lectricit.
2. Dpenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues rparations
a) Exploitation :
- visite priodique, nettoyage et graissage des organes mcaniques,
- examen semestriel des cbles et vrification annuelle des parachutes,
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie,
- dpannage ne ncessitant pas de rparations ou fournitures de pices,
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives des produits ou du petit matriel d'entretien (chiffons, graisses et huiles ncessaires) et aux lampes d'clairage de la cabine.
c) Menues rparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de scurit de seuil et cellule photo-lectrique),
- des paliers (ferme-portes mcaniques, lectriques ou pneumatiques, serrures lectromcaniques, contacts de porte et boutons d'appel),
- des balais du moteur et fusibles.
II - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
1. Dpenses relatives :
A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du btiment ou de l'ensemble des btiments d'habitation concerns ;
A l'eau ncessaire l'entretien courant des parties communes du ou desdits btiments, y compris la station d'puration ;
A l'eau ncessaire l'entretien courant des espaces extrieurs ;
Les dpenses relatives la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, l'exclusion de celles auxquelles le propritaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la sant publique ;
Aux produits ncessaires l'exploitation, l'entretien et au traitement de l'eau ;
A l'lectricit ;
Au combustible ou la fourniture d'nergie, quelle que soit sa nature ;
2. Dpenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues rparations
a) Exploitation et entretien courant
- nettoyage des gicleurs, lectrodes, filtres et clapets des brleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et rfection des presse-toupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et rglage des appareils de rgulation automatique et de leurs annexes ;
- vrification et entretien des rgulateurs de tirage ;
- rglage des vannes, robinets et ts ne comprenant pas l'quilibrage ;
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrles de combustion ;
- entretien des purateurs de fume ;
- oprations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudires, carneaux et chemines ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d'entretien et de relev des compteurs gnraux et individuels ;
- entretien de l'adoucisseur, du dtartreur d'eau, du sur-presseur et du dtendeur ;
- contrles priodiques visant viter les fuites de fluide frigorigne des pompes chaleur ;
- vrification, nettoyage et graissage des organes des pompes chaleur ;
- nettoyage priodique de la face extrieure des capteurs solaires ;
- vrification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues rparations dans les parties communes ou sur des lments d'usage commun :
- rparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-toupes ;
- rodage des siges de clapets ;
- menues rparations visant remdier aux fuites de fluide frigorigne des pompes chaleur ;
- recharge en fluide frigorigne des pompes chaleur.
III - Installations individuelles
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
1. Dpenses d'alimentation commune de combustible;
2. Exploitation et entretien courant, menues rparations :
a) Exploitation et entretien courant
- rglage de dbit et temprature de l'eau chaude sanitaire ;
- vrification et rglage des appareils de commande, d'asservissement, de scurit d'aquastat et de pompe ;
- dpannage ;
- contrle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau lectriques, contrle de l'intensit absorbe ;
- vrification de l'tat des rsistances, des thermostats, nettoyage ;
- rglage des thermostats et contrle de la temprature d'eau ;
- contrle et rfection d'tanchit des raccordements eau froide
- eau chaude ;
- contrle des groupes de scurit ;
- rodage des siges de clapets des robinets ;
- rglage des mcanismes de chasses d'eau.
b) Menues rparations
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boites & eau, allumage pizo-lectrique, clapets et joints des appareils gaz ;
- rinage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-toupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses eau.
IV - Parties communes intrieures au btiment ou l'ensemble des btiments d'habitation
1. Dpenses relatives :
A l'lectricit ; aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matriel assimil ncessaire l'entretien de propret, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues rparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dpose et entretien des tapis ;
b) Menues rparations des appareils d'entretien de propret tels qu'aspirateur.
3. Entretien de propret (frais de personnel).
V - Espaces extrieurs au btiment ou l'ensemble de btiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts; aires et quipements de jeux)
1. Dpenses relatives :
A l'lectricit ;
A l'essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilises dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'clairage, engrais, produits bactricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, l'exclusion de celles utilises pour la rfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2.
a) Exploitation et entretien courant :
Oprations de coupe, dsherbage sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les alles, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses massifs, arbustes haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'vacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matriel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matriel de jeux.
b) Peinture et menues rparations des bancs de jardins et des quipements de jeux et grillages.
VI - Hygine
1. Dpenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier ncessaires l'limination des rejets ;
Produits relatifs la dsinsectisation et la dsinfection, y compris des colonnes sches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant :
Entretien et vidange des fosses d'aisances ;
Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Elimination des rejets (frais de personnel).
VII - Equipements divers du btiment ou de l'ensemble de btiments d'habitation
1. La fourniture d'nergie ncessaire la ventilation mcanique.
2. Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation ;
Entretien de la ventilation mcanique ;
Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou code et des interphones ;
Visites priodiques l'exception des contrles rglementaires de scurit, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des faades vitres.
3. Divers :
Abonnement des postes de tlphone la disposition des locataires.
VIII - Impositions et redevances
Droit de bail - Taxe ou redevance d'enlvement des ordures mnagres - Taxe de balayage.
L'numration prvue au dcret ci-dessus est d'ordre public et donc limitative.
Par consquent, toutes les dpenses qui n'y figurent pas restent la charge du bailleur.
REPARATIONS LOCATIVES
Dcret n° 87-712 du 26 aot 1987
Art. ler - Sont des rparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues rparations, y compris les remplacements d'lments assimilables aux dites rparations, conscutifs un usage normal des locaux et quipements usage privatif. Ont notamment le caractre de rparations locatives les rparations numres en annexe au prsent dcret.
Annexe : liste de rparations ayant le caractre de rparations locatives :
I ) Parties extrieures dont le locataire a l'usage exclusif :
a) Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des alles, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, lagage, chenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; rparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises : Enlvement de la mousse et des autres vgtaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chneaux et gouttires : Dgorgement des conduits.
II ) Ouverture. intrieures et extrieures :
a) Sections ouvrantes telles que portes et fentres : Graissage des gonds, paumelles et charnires ; menues rparations des boutons et poignes de portes, des gonds, crmones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages : Rfection des mastics ; remplacement des vitres dtriores.
c) Dispositifs d'occultation de la lumire tels que stores et jalousies : graissage ; remplacement notamment de cordes, poulies et quelques lames.
d) Serrures et verrous de scurit : Graissage ; remplacement de petites pices ainsi que des cls gares ou dtriores.
e) Grilles : Nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III ) Parties intrieures :
a) Plafonds, murs intrieurs et cloisons : Maintien en tat de propret ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques lments des matriaux de revtement tels que faence, mosaque, matire plastique ; rebouchage des trous rendus assimilables une rparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revtements de sol : encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquets et remise en tat, pose de raccords de moquettes et autres revtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et rparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV ) Installation de plomberie :
a) Canalisations d'eau : Dgorgements; remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aration ; remplacement priodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude, robinetterie : Remplacement des lames, pistons, membranes, boites eau, allumage pizo-lectrique, clapets et joints des appareils gaz ; rinage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-toupe des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dpts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V ) Equipements d'installations lectriques :
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; rparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI ) Autres quipements mentionns au contrat de location :
a) Entretien courant et menues rparations des appareils tels que : rfrigrateurs, machines laver le linge et la vaisselle, sche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de tlvision, meubles scells, chemines, glaces et miroirs.
b) Menues rparations ncessites par la dpose des bourrelets.
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs.
d) Ramonage des conduits d'vacuation des fumes et des gaz et conduits de ventilation.
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