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FRAIS de NOTAIRE ACHATS IMMOBILIERES Ecologique

Les FRAIS de NOTAIRE dans l'IMMOBILIER ECOLOGIQUE


L'acquéreur d'un bien immobilier doit acquitter des frais de notaire dont une partie est fixe et une autre variable.
Malheureusement, au moment de la rédaction de cet article, les frais d'achat notariés d'un bien à caractère écologique sont les mêmes que pour n'importe quel autre bien immobilier !

La rémunération des notaires s'effectue donc par référence à un tarif unique.
L'acquéreur paie donc les mêmes frais pour le même acte, quelque-soit le notaire choisi.
A noter que contrairement à la rumeur, les frais ne sont pas plus élevés si vendeur et acquéreur choisissent de passer chacun par son notaire.
Les notaires se partagent alors l'émolument que vous réglez selon des règles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.

Emoluments fixes
Ils sont calculés en fonction des formalités administratives, qu'il accomplit en votre nom, pour mener l'achat à terme.
Ce sont des émoluments de formalités.

Emoluments variables
Ils sont calculés en fonction d'un barème dégressif, inversement proportionnels aux tranches de prix.
Plus le bien est cher, plus le taux diminue.

TVA
A ces divers tarifs d'émoluments s'ajoutent la TVA (19,6 % au moment de la rédaction de cet article).
La rémunération des notaires s'effectue par référence à un tarif unique. L'acquéreur paie donc les mêmes frais pour le même acte, et ce quelque soit le notaire choisi. De plus, les frais ne sont pas plus élevés si jamais vendeur et acquéreur choisissent d'avoir chacun son notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l'émolument selon les règles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.

D'une manière générale, on peut avancer que les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'acquisition pour l'achat d'un logement ancien.
Toutefois, ce calcul des frais est fait hors frais d'hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers.

Le notaire doit obligatoirement remettre à l'acquéreur une note détaillée des droits, lors de la clôture du dossier.


DOSSIER
Statut et attributions Européennes du Notaire
Les notaires sont des organes de l'administration de la justice préventive.

Dans les systèmes juridiques des Etats membres de l'Union Européenne du continent européen, les notaires assument des tâches dans le domaine de l'administration de la justice préventive. Dans le système judiciaire de ces Etats, l'administration de la justice préventive (y compris la juridiction gracieuse et les procédures extrajudiciaires) est juxtaposée à l'administration de la justice civile dans le domaine du contentieux, et à la juridiction pénale. Elle a pour objectif de façonner les relations juridiques entre les citoyens de telle sorte, que les intérêts légitimes des personnes concernées par les transactions juridiques soient garantis. La sauvegarde de la sécurité juridique et celle de la paix juridique sont d'intérêt public. L'administration de la justice préventive, tout comme l'administration de la justice dans le domaine du contentieux, est donc une mission publique de l'Etat. C'est la raison pour laquelle l'Etat confère de telles missions à des titulaires d'un office public, à savoir aux notaires et aux juges qui agissent en tant que "juges de l'amiable".

L'administration de la justice préventive consiste notamment à façonner les relations contractuelles et à organiser le système des registres dans le domaine du droit immobilier et du droit des sociétés (livre foncier, registre de commerce, registre des associations et des coopératives). S'y ajoutent la liquidation patrimoniale dans le cadre d'une procédure de succession ainsi que le droit de la famille. Dans ces domaines, l'intervention d'officiers publics - à savoir des juges et des notaires - est obligatoire. La coopération entre les organes de l'administration de la justice préventive en vue d'organiser les rapports juridiques sert à éviter des litiges et partant, à décharger les organes de la juridiction contentieuse. Afin de pouvoir accomplir ces fonctions publiques dans l'intérêt des citoyens, les juges et les notaires sont tenus, de la même manière, de rester impartiaux et neutres.

Les notaires - tout comme les juges - sont strictement soumis à un certain ordre juridique et à des règles de procédure déterminées. Ces ordres juridiques et règles de procédure varient d'un Etat membre à l'autre ; le point commun étant le rôle majeur des notaires dans le cadre de ce domaine de l'administration de la justice.

Les attributions des juges et des notaires sont limitées au propre territoire national, comme c'est le cas également pour d'autres officiers publics. Il est donc interdit au notaire d'exercer son activité sur le territoire d'un autre Etat; tout acte dressé en dehors de son territoire national ne produirait alors aucun effet juridique. [1] Il revient aux seuls Etats d'admettre des exceptions à ce principe en vue de faciliter une coopération plus étroite des officiers pour ce qui concerne les affaires de droit civil (voir par exemple le § 11 a de la Loi fédérale relative au Notariat).

L'authentification notariale des actes
L'activité principale des notaires est l'authentification des actes juridiques, le conseil et l'assistance dispensés aux parties avant l'authentification de l'acte et dans le cadre de l'exécution de celui-ci, c'est à dire avant l'inscription au livre foncier ou au registre de commerce. Plus généralement, le notaire est tenu de dispenser une assistance juridique qui se caractérise par son intervention qualifiée lorsqu'il s'agit de contrats passés par des particuliers. Cette assistance sert à garantir et à protéger ces contrats, tant dans l'intérêt des particuliers concernés que dans l'intérêt public. Le notaire contribue ainsi à assurer la sécurité juridique et à prévenir les litiges.
L'acte notarié sert à protéger les parties contre toute conclusion précipité d'un contrat en cas d'actes juridiques risqués (fonction d'avertissement). La lecture de l'acte avant la signature de celui-ci permet en effet d'assurer de manière institutionnelle la protection des parties contre toute précipitation dans la conclusion du contrat, ainsi que le conseil sur la portée juridique de la transaction. S'y ajoute la fonction de garantie de preuves qui répond non seulement à l'intérêt des parties, mais aussi à l'intérêt général. Cela inclut, par exemple, une tenue des registres en bonne et due forme.

L'authentification notariale des actes ne se limite pas à la légalisation (= certificat d'authenticité) des signatures apposées sur un texte présenté au notaire. La procédure d'authentification notariale englobe plutôt l'entretien du notaire avec les parties et l'explication des points pouvant déclencher un conflit. Pendant cet entretien, le notaire leur prodigue des conseils sur la situation juridique et les différentes possibilités juridiques pour élaborer l'acte; il rédige le projet d'acte selon les attentes des intéressés et explique son contenu avant que les parties le signent. Ensuite, il procède à l'exécution de ce dernier. En d'autres termes, il réalise le contenu du contrat auprès des registres et des autorités.

Pendant l'authentification, le notaire doit essayer de trouver une solution appropriée qui concilie les intérêts parfois opposés des parties. Il n'est jamais le conseiller ou l'assistant d'une partie. Au contraire, il doit toujours tenir compte des intérêts de toutes les personnes concernées et réaliser les intérêts en jeu dans la mesure du possible. Il suffit donc d'avoir recours à un seul notaire pour réaliser une transaction avec plusieurs intéressés - un contrat de vente sur un bien immobilier par exemple. Cela démontre que le conseil du notaire se distingue fondamentalement de celui fourni par un avocat, dont la mission consiste à défendre les intérêts d'une seule partie. En effet, si le notaire a l'impression que le but est de défavoriser une partie sur le plan juridique, il lui est interdit de procéder à l'authentification. De cette manière, le notaire protège tout particulièrement les intéressés intellectuellement ou économiquement plus faibles contre toute conclusion précipitée d'un contrat. Ainsi, il accomplit sa mission dévolue par l'Etat: garantir le façonnage équitable de la transaction juridique et contribuer de manière préventive à la protection des consommateurs. [2]

L'authentification constitue un processus homogène commençant par la préparation de l'acte lors de l'entretien avec les parties, et allant jusqu'à l'exécution des actes. Ce processus ne peut être divisé artificiellement en plusieurs activités. [3] L'activité du notaire ne se limite aucunement à l'établissement purement physique de l'acte en apposant son sceau officiel. Le notaire est seul responsable de l'exactitude du contenu de l'acte et de l'ensemble de la procédure, du début jusqu'à la fin. Dans cette optique, il n'est pas admissible de déléguer des activités individuelles à d'autres professionnels. Si les parties ou leurs conseillers juridiques ou fiscaux présentent des projets d'actes qu'ils ont rédigés eux-mêmes, le notaire doit en vérifier le contenu et dresser l'acte ou bien refuser de le recevoir.

La simple légalisation des signatures et des copies est seulement une fonction annexe du notaire qui a également été déléguée au notaire comme organe de l'administration de la justice. En effet, ce n'est pas la "notarisation" de documents qui est au cour de la mission des notaires du continent européen, mais l'authentification des actes, y compris le conseil et l'assistance extensifs et qualifiés dispensés aux intéressés. Le notaire est responsable non seulement de la forme, mais aussi du contenu des actes qu'il rédige.

Les législateurs nationaux ont prescrit l'authentification notariale dans des domaines auxquelles les intéressés attachent en principe une importance sur le plan personnel et/ou économique. Ces domaines constituent en particulier le droit immobilier, le droit des sociétés, le droit de succession et le droit de la famille. A titre d'exemple, l'acte notarié est obligatoire pour le contrat de vente portant sur un bien immobilier, la constitution de sociétés de capitaux, les dispositions adoptées par les conjoints en cas de décès et la conclusion de contrats de mariage. Objectivement, il est dans l'intérêt de chaque citoyen - et partant dans l'intérêt général - d'éviter tout litige dans ces domaines juridiques particulièrement importants, en ayant recours au notaire. En outre, l'Etat, porte, quant à lui, un intérêt à ce que les transactions juridiques se déroulent de manière régulière et fiable dans ces domaines d'activité, étant donné que les biens protégés par la loi, tels que les biens fonciers et les statuts familiaux et juridiques sont étroitement liées à l'intérêt général. C'était la raison pour laquelle ces domaines d'activité ont été "retirés" des relations juridiques privées effrénées pour être soumis à l'administration préventive de la justice qui, elle, traduit directement et spécifiquement l'autorité publique.

L'acte notarié
L'acte notarié est le produit de l'authentification. L'acte produit des effets d'une envergure qui, elle, est seulement conférée aux décisions judiciaires. Outre les tribunaux et les notaires, il n'existe aucune institution qui est compétente pour établir des titres juridiques produisant des effets analogues.

Valeur probante
L'acte notarié constitue la preuve intégrale de l'opération authentifiée (soit la déclaration de volonté, soit les faits réels). De cette manière, la libre appréciation des preuves est restreinte. Il est seulement admissible de contester le document authentique si l'on prouve que son contenu a été incorrectement authentifié (faux en écriture). La preuve selon laquelle la déclaration authentifiée n'a pas été faite ou qu'elle a eu un autre contenu n'est pas admissible. [4] Cette valeur probante particulière dont bénéficie l'acte authentique est la même que celle de la preuve littérale, conformément à la loi des pays du continent européen. Dans les pays ayant la tradition juridique du "common law" et s'appuyant avant tout sur la preuve par témoins, l'acte devient progressivement une réalité comme moyen de preuve fiable. [5]

Force exécutoire
De surcroît, l'acte notarié a une force exécutoire. Ou elle existe "per se", comme c'est le cas en droit français, ou elle résulte d'une déclaration spéciale du débiteur qui déclare s'assujettir à l'exécution forcée immédiate par rapport aux droits qui y sont précisés. L'acte notarié est un titre exécutoire dont la force exécutoire a la même qualité qu'une décision judiciaire. Dans la pratique, l'acte notarié est un moyen de garantie répandu pour les opérations de prêt et l'exécution d'obligations contractuelles de paiement.

La raison pour laquelle l'assimilation des actes authentiques exécutoires aux décisions judiciaires est également reconnu en droit communautaire, réside dans le fait que l'acte authentique est le résultat d'une activité intellectuelle et d'évaluation exercée par un titulaire d'un office public, et que cet acte est, par conséquent, une émanation de l'autorité publique. [6]

De même, les restrictions imposées à l'utilisation de l'acte dans un cadre transfrontalier sont identiques, qu'il s'agisse de décisions judiciaires ou d'actes notariés exécutoires. En effet, tous deux sont exécutoires dans le seul Etat membre duquel ils émanent (principe de la territorialité relevant du droit international public). Ni la décision judiciaire rendue par un tribunal allemand ni l'acte dressé par un notaire allemand ne peuvent être exécutés per se dans un autre Etat membre. Aucun Etat n'est obligé d'admettre l'exécution d'un acte notarié établi dans un autre Etat. Cela tient au fait que les actes notariés résultent de l'activité publique des officiers publics.

Ce principe est aussi toujours valable dans l'Union européenne. Pour améliorer la libre circulation des décisions judiciaires et des actes authentiques, les Etats membres (à l'exception du Danemark) ont adopté le Règlement No 44/2001 du Conseil du 22 décembre 2000 qui transpose la Convention de Bruxelles de 1968 en droit communautaire. L'art. 57 du Règlement dispose que les actes authentiques reçus et exécutoires dans un Etat membre sont, sur requête, déclarés exécutoires dans un autre Etat membre, conformément à la procédure applicable aux décisions judiciaires. Toutefois, pour étendre la force exécutoire d'un acte notarié étranger au territoire national, le concours de l'Etat requis, à savoir l'Etat où l'acte doit être exécuté, est toujours nécessaire. Ce dernier marque son accord, dans la déclaration constatant la force exécutoire du titre étranger (exequatur), afin que l'acte puisse être exécuté sur son territoire. Lors des débats portant sur le Règlement No 44/2001, les Etats membres ne pouvaient pas se mettre d'accord pour supprimer l'exigence de l'exequatur au niveau interétatique. C'est la raison pour laquelle les décisions judiciaires et les actes notariés établis au delà des frontières du territoire national continueront à être considérés comme des actes souverains d'autres Etats qui ne sont pas acceptés sur le territoire national sans le concours des propres officiers publics et ceci, en dépit de la simplification de la procédure d'exequatur.

Autres activités notariales
Le notaire s'est vu conférer d'autres activités par le législateur, activités, qui peuvent seulement être exercées par un officier public indépendant qui accomplit une mission de service public. Il s'agit en quelque sorte d'un "outsourcing" de tâches qui reviennent à l'origine au juge, ou de missions de service public qui seraient sinon accomplies par les tribunaux ou par d'autres autorités publiques.
En droit allemand, ces tâches consistent, entre autres, à :

  • constater la force exécutoire de certains actes sous seings privés, tels que les compromis conclus par les avocats et des sentences arbitrales dont la teneur a été convenue,
  • délivrer des certificats sur l'existence et le statut juridique de sociétés inscrites au registre de commerce ; ces certificats jouissent de la force probante,
  • dresser acte de toute déclaration tenant lieu de serment, comme c'est le cas dans la procédure en vue d'obtenir le certificat d'héritier par exemple ;
  • conserver des objets de valeur dans le cadre de rapports juridiques qui relèvent du droit public; la conservation est comparable au dépôt par le tribunal ;
  • exercer des pouvoirs de juge dans des procédures de conciliation notariale amiables en ce qui concerne la transition des droits réels relatifs à la propriété immobilière et foncière;
  • tenter de procéder, en leur qualité d'organisme de conciliation reconnu, à une conciliation obligatoire dans le cadre de litiges de faible importance ;
  • accomplir de nombreux devoirs de communication et de coopération vis-à-vis des autorités publiques, tels les devoirs de notification à l'égard de l'administration des finances publiques.
Différences par rapport à la profession d'avocat
Le notaire n'est pas un genre spécial d'avocat. En effet, la fonction notariale ne constitue pas une qualification supplémentaire ou une spécialisation pour les avocats non plus. La nature de la profession d'avocat et celle de la fonction notariale se distinguent fondamentalement.

La profession d'avocat est la profession libérale classique sur le marché des services de "conseil juridique". Chaque juriste peut demander l'admission au barreau. La mission de l'avocat consiste à conseiller et à représenter ses clients devant les tribunaux et les autorités publiques. Ce faisant, l'avocat est tenu de défendre uniquement les intérêts de son client. Si l'avocat prend en considération les intérêts de la partie adverse de son client ou s'il adopte simplement une position neutre, il se voit accusé de trahison des intérêts de la partie représentée. Cette trahison est suivie de sanctions disciplinaires et pénales. L'avocat intervient sur mandat du client selon les règles de droit civil. Il assume également la responsabilité contractuelle de tout dommage causé par lui. Il peut également refuser d'accepter un mandat. Les honoraires d'avocat sont calculés selon un barème des tarifs de la profession. L'avocat n'est toutefois pas obligé de s'en tenir, et il peut revoir ses honoraires à la hausse en fixant un taux horaire. A la fin de son activité professionnelle, il peut "aliéner" sa clientèle et le Good will de son cabinet.

Le notaire, en revanche, est un titulaire d'un office public indépendant. Il est nommé par l'administration judiciaire de l'Etat après avoir accompli un stage professionnel préparatoire. Il se voit attribuer le siège de son office. Le nombre des nominations de notaires répond aux exigences d'une bonne administration de la justice. Les candidats sont recrutés par voie de concours selon le principe de la sélection du meilleur candidat. Le notaire n'est pas le représentant d'une partie, mais le conseiller neutre et impartial des personnes concernées. La non-observation de la stricte neutralité est considérée comme une violation des devoirs et obligations qui lui incombent. Le notaire est obligé d'exercer sa fonction; cela signifie qu'il ne peut pas refuser de recevoir un acte. En effet, il est obliger de l'authentifier. A noter que l'activité notariale n'est pas fondée sur un contrat de droit privé conclu avec le/les client(s). A l'instar du juge, le notaire est soumis au contrôle de l'Etat et au pouvoir disciplinaire de l'administration judiciaire du Land. Du point de vue du droit pénal, le notaire est traité de la même manière que les autres officiers publics. Ainsi, les principes de la responsabilité de l'Etat s'appliquent à toute violation des devoirs et obligations liés aux fonctions. En l'absence de contrat avec le client, il n'existe pas de responsabilité contractuelle. Les honoraires du notaire sont calculés selon la Loi relative aux frais de procédure qui vaut également pour les tribunaux. Le notaire ne doit en aucun cas convenir des tarifs qui varient de ceux prévus par cette loi. Les fonctions de notaire cessent par renonciation à l'exercice des fonctions; il est impossible d'aliéner l'office. Enfin, contrairement à l'avocat, le notaire est soumis à de nombreuses restrictions, même dans sa vie privée. Ces restrictions sont censées assurer son indépendance et son impartialité.

[1] Cour Fédérale de justice, Deutsche Notar-Zeitschrift (Revue allemande du Notariat, DNotZ) 1999, p. 346 et 347.

[2] Sous l'optique de la philosophie du droit, la liberté contractuelle n'est légitime que lorsque l'équilibre entre les parties au contrat est assuré. Le notaire aide à établir et à assurer cet équilibre.

[3] Dans l'affaire Reyners, C-2/74, la Cour de justice des Communautés européennes a statué sur l'art. 55 du traité CEE (l'actuel art. 45 traité CE) "que les Etats membres ne peuvent exclure l'accès de non-nationaux à des seules activités qui, prises en elles-mêmes, constituent une participation directe et spécifique à l'exercice des l'autorité publique." L'extension de l'exception permise par l'art. 55 à une profession entière ne serait admissible que dans les cas où les différentes activités exercées par les professionnels "sont liées de telle manière que la libéralisation de l'établissement aurait pour effet d'imposer à l'Etat membre intéressé l'obligation d'admettre l'exercice, même occasionnel, par des non-nationaux, de fonctions relevant de l'autorité publique". Il en serait par contre autrement en cas d'activités qui constituent "un élément détachable de l'ensemble de l'activité professionnelle en cause" (point 44 ss.).

[4] Cette particularité est soulignée par l'avocat général, M. Jacobs, dans ses conclusions présentées le 15.02.2001 dans l'affaire Commission contre Italie, affaire C-283/99 (pt. 43) : "Il résulte du texte de la loi applicable [sur les procès-verbaux établis par les gardes particuliers assermentés en Italie] que leur valeur de preuve n'est que relative - elle n'est valable que tant qu'elle n'a pas été réfutée. Ce statut est à mon avis bien différent de celui d'un document authentique dont le contenu est considéré comme ayant valeur de preuve légale à moins qu'il ne soit prouvé qu'il a été falsifiée ou établie frauduleusement. La rédaction d'un document authentique peut très bien comporter l'exercice de l'autorité publique, mais le type de procès-verbaux en cause en l'espèce ne semble guère avoir plus de valeur qu'une preuve ordinaire."

[5] Récemment, le moyen de preuve du "authentic deed" a été introduit par le "Evidence Act 1995" en Angleterre.

[6] Pt. 7 des Conclusions de l'avocat général La Pergola du 2.02.1999 dans l'affaire Unibank, affaire C-260/97 sur l'art. 50 de la Convention de Bruxelles. Dans son arrêt du 17.06.1999 rendu dans cette affaire, la Cour de justice lie la force probante et la force exécutoire des actes authentiques à l'intervention d'une autorité et partant, à la qualité d'officier public de la personne qui reçoit l'acte sous la forme authentique. L'établissement de tels actes ne peut être considéré que comme une activité qui participe à l'exercice de l'autorité publique.



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